RIFORMA
DEL CONDOMINIO – SINTESI DELLA NORMATIVA
Legge 11.12.2012 n° 220 , G.U. 17.12.2012 L.
Dopo molte attese, è stata finalmente approvata la Legge di riforma
del Condominio, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012,
n. 293 recante il titolo "Modifiche alla disciplina del condominio
negli edifici".
Le norme prevedono appunto la modifica della disciplina degli immobili
in condominio, già regolamentati nel Codice civile del 1942.
In particolare, la riforma cerca di consolidare in norme le decisioni
più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale,
pur mantenendo l’ambizione di provare a creare qualcosa di totalmente
nuovo.
In sintesi:
L’art. 1 della legge riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando
ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione
che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà
di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un
importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali
affermatesi nel tempo.
L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione,
che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente
anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi
residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti
da più condomini. Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo
1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro
quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore
dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle
parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un
più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso
in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina
i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede
la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo
delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento,
qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento
né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 del disegno di
legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire
opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione
d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle
parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni
o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità,
alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore
di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca
e agli obblighi di quest’ultimo. I nuovi articoli 1129 e 1130
del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le
responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di
revoca per violazione dei suoi doveri.
Altre novità
previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che
passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente
l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui
la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).
Indubbiamente, dall’esame della riforma emerge la volontà
di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione
condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia
degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore
ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente
controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo
del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’art. 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi
di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione
di un più snello funzionamento di tale organo, così come
sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono
all’impugnazione delle deliberazioni.
L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento
non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia".
Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice
civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali
(articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea
(articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento
dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle
millesimali (articoli 22-23).