RIFORMA
DEL CONDOMINIO - L’ABC
Accesso agli atti.
Sancito il diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti
del condominio e ottenerne copia.
Amministratore.
Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.
Possesso di polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea.
Passaggio di consegne senza ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico
annuale, salvo delibera di revoca. Specifica analitica delle competenze
all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico.
Nomina di amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica
e residenziale pubblica. Obbligo per l’amministratore di adempiere
agli obblighi fiscali del condominio. Redazione del rendiconto entro
180 giorni. Possesso di requisiti morali pena la revoca: assenza di
precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto
a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di
requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e
corso di formazione e aggiornamento professionale.
Animali.
I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli
animali domestici. Al riguardo va comunque precisato che la Commissione
Giustizia, con apposito ordine del giorno, ha rilevato come il divieto
in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono
approvati da tutti i condomini con l'adesione al regolamento formulato
dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con
una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione
è collocata all'interno dell'articolo che disciplina il regolamento
condominiale. Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza
perché consente da un lato di rispettare la sensibilità
degli amanti degli animali, e dall'altro, in coerenza con i principi
di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente
ai condomini di deliberare all'unanimità limitazioni ai diritti
dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi. Per
quanto riguarda l'efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare
che il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà
nel condominio determina la loro opponibilità agli acquirenti
a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali
limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei registri
immobiliari a norma dell'articolo 2643 del codice civile e ciò
si verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia
trascritto l'atto di acquisto che indichi, con precisione, i vincoli
a cui è sottoposto il bene oggetto della compravendita. In assenza
di trascrizione, i vincoli saranno opponibili solo quando l'acquirente
li abbia espressamente accettati.
Antenne.
Riconosciuto il diritto del singolo condomino alla ricezione radiotelevisiva
con impianti individuali.
Avviso
di convocazione.
Invio tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Annullabilità
della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.
Consiglio
di condominio.
Possibilità di nomina del consiglio di condominio di 3 membri
(se edificio con più di 11 unità immobiliari).
Contabilità.
Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale
del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale
della documentazione e la possibilità di nominare un revisore.
Conto
Corrente Condominiale.
Tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita)
devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato
al condominio.
Delega.
Obbligo della forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più
di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più
di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Divieto di delega all’amministratore.
In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa
un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo si abbiano
più di 60 partecipanti.
Destinazione
d’uso parti comuni.
Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso
delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore,
il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.
Distacco
dall’impianto centralizzato.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato
di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano
notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento
delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per
la sua conservazione e messa a norma.
Impianti
di energia da fonti rinnovabili esclusivi.
Possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili
ad uso esclusivo su lastrici tetti comuni con attività di solo
controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.
Innovazioni.
Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti
+ ½ del valore per innovazioni di particolare interesse sociale:
sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento
energetico, impianti di energie rinnovabili, parcheggi, impianti di
ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati. Nuovo l’iter
di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto
il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.
Lavori
su parti esclusive.
Prevista la preventiva comunicazione all’amministratore per interventi
su parti di proprietà o uso individuale.
Mediazione.
Disciplinato il rito della media-conciliazione in materia di condominio,
con relativi obblighi dell’amministratore.
Morosità
e decreto ingiuntivo.
Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo
entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo
dispensa assembleare.
Parti
comuni.
Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti
di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con
caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto
di multiproprietà con godimento periodico. Perché un bene
utile a tutti i condòmini non sia da ritenersi parte comune,
occorre una espressa previsione contraria da parte del titolo. La divisione
delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire
solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Procedure
concorsuali.
I crediti del condominio, ove esigibili ai sensi dell’art. 63
disp. att. cod. civ. 1° comma, sono ritenuti prededucibili e preferiti
ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali.
Novità, questa, tra le più interessanti e poco divulgata.
Quorum
costitutivo.
Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza
dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo
in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.
Quorum
deliberativo generico per seconda convocazione.
Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.
Registri.
Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei
verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.
Sanzioni
previste dal regolamento.
Incremento delle sanzioni da € 200 e fino a € 800 in caso
di recidiva.
Sito
web condominiale.
Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili
e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.
Solidarietà
dei condòmini nelle spese.
Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario
rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi
ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra
nudo proprietario e usufruttuario
Supercondominio.
Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge
al supercondominio.
Tabelle
millesimali.
Rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica
o rettifica maggioranza nei casi di errore, alterazione per più
di 1/5 anche di una sola u.i. per innovazioni o sopraelevazioni con
spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione
giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi
gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.
Videosorveglianza.
L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.